マンション購入の新築?中古?問題に終止符を!

一級建築士の目線で、中古と新築マンションを徹底比較。マンション選びの“考え方”もご紹介!

一級建築士、佐川 旭さんに聞きました!

マンション購入は一生のうち、そう何度もあるものではない一大イベント。絶対に失敗できませんよね。そんなマンション購入で多くの人がぶつかる疑問が「中古がいいのか、新築がいいのか問題」。不動産系のウェブサイトや雑誌などで散々取り上げられていますが、UPGRADE編集部ではその問題に終止符を打つべく、一級建築士の佐川旭さんに徹底取材を敢行しました!

佐川 旭
一級建築士/女子美術大学非常勤講師/株式会社 佐川旭建築研究所代表
1951年、福島県生まれ。「つたえる」「つなぐ」をテーマに、個人住宅から公共建築まで幅広い実績をもつ。設計監理をした岩手県紫波町立星山小学校が、2010年第13回木材活用コンクール特別賞と、うるおいのある教育施設賞(文部科学省)を受賞。福島県飯舘村復興アドバイザー。著書に『最高の住まいをつくる間取りの教科書』(PHP研究所)など多数。

新・中どっちでも、専門家と現場検証する、という新発想

物件を、専門家と見に行くなんて、なかなか思いつきませんよね。でもよく考えれば、一生に数えるほどしかない大きな買い物です。自分たちが仕入れたニワカ知識と、不動産会社の“セールス”マンのアドバイスだけで決めてしまうのは…。同行+アドバイスの費用は3〜5万円位ですが、数千万円の買い物を満足いくものにするためなら、安いもの。それに、現場で専門家に次々と質問されることで、自分たちだけでは考えることもなかった住まい選びのポイントに気付かされ、方針がガラッと変わることも。専門家は建てるだけではなく、言わば住まい選びのコンサルタントです。購入のその前に、ぜひ相談することをオススメします。

物件選びの専門家と一口に言っても、エコ住宅が得意な人がいれば、若くて相談しやすい人やキャリアが長くて色々な引き出しを持っている人などタイプは様々。検索するとたくさんの専門家の方が紹介されていますので、自分の欲しいマンションのタイプに合わせて検討してみてください!

家族の年齢を足せば、今のあなたに必要な床面積が割り出せる!

自分の年齢が仮に33歳とし、彼女が28歳とします。合計すると61歳ですよね。この年齢の合計こそ、購入するマンションの床面積の目安となります。 5年の間に子どもが2人できたとしてそれらの年齢を合計すると75〜80歳です。このあたりの数字が初めてマンションを購入する際の床面積(m2)の目安と考えると良いでしょう。 この家族の場合、夫38歳+妻36歳+長女5歳+次女1歳なので、必要な床面積は80m2。将来の個室などを想定すると間取りは3LDK。この条件に、希望の駅と価格を掛けあわせれば、物件はだいぶ絞られます。

【閑話休題】現在販売されている新築物件の間取りは、ほぼ2パターン

現在販売されている家族向けマンションは3LDKが多く、おそらく下記2つの間取りが8割以上を占めているでしょう。

3LDKの基本となる間取りはこの2つ

ポイント

  • バルコニー側全面にLDがある。

  • LDは明るく開放感があり、和室の襖(ふすま)を開けるとより一体の空間として利用できる。

  • 和室に窓がないので襖を閉めると採光と換気に問題。

ポイント

  • バルコニー側にLDと和室が面している。

  • LDが縦長になるのでダイニングが奥になり横長リビングと比べると暗くなりがちである。

  • 和室に窓があり明るく換気もできて襖を閉めれば独立性も高い。

中古マンションなら浮かせた資金で、自分好みの空間にリフォームできる!

中古マンションの魅力は、なんといっても価格の安さとリフォームの自由度。前述のように、現在の新築マンションのほとんどは、どの間取りも似たり寄ったりで、ある程度住まいに暮らす側が合わせないといけません。一方、中古マンションなら、浮かせた資金で自分のライフスタイルに合わせて思い切ったリフォームも夢じゃありません。 友人をよく家に招くAさんのリフォーム事例。コンセプトは“コミュニケーションを大切に”です。
丸テーブルには仲間との距離を保ち、話やすい雰囲気を作る効果があります。既存のマンションではなかなか見ない半円の窓は、キッチンにいる人の顔がやさしく見える設計です。

生活動線に合わせて自分が使いやすいように、キッチンや浴室など水回りだって思いのまま。もちろん、中古ならではのデメリットもあるので、下記を参考にじっくりとお考えください。

メリット

  • 築年数によって販売価格は安くなるので、浮いた資金を使って自分の好きな間取りにリフォームすることが出来る。

  • 比較的住宅地にあり周辺環境もよい。

  • 階高や押入れなど寸法に余裕のあるつくり方をしている。

  • これまでの実績をふまえ長期修繕計画や管理具合をみて確認することができる。

デメリット

  • 先に住んでいる人とのコミュニケーションがとりづらい場合もある。

  • 築年数によって住まいの性能が違う。たとえば、断熱や省エネに対する基準など。

  • 防犯対策があまり考えられていない。

  • 電気容量が比較的少ない。

  • 水まわりなどの汚れが気になることもある。

  • 築年数の古いものは上下階に対する音対策やパイプスペースの遮音対策などが考慮されていない。

新築と違い、中古マンションは分譲を仲介する仲介会社との交渉によって価格が変動することもしばしば。交渉術に自信のある方は、周辺の相場価格を調べた上で交渉に当たれば、良い物件をより良い価格で手に入れることができるのも、中古マンションの魅力のひとつと言えるでしょう。

新築マンションと中古マンションの価格差は、“安心”代

新築分譲マンションの魅力はなんといっても、不安が少ないこと。中古マンションと違って、購入後の設備の不具合が基本的にはないことや、マンションのプロモーション用に公開されているパンフレットやWEBサイトの豊富な情報が入手できるため、買う前の不安も少なく購入できるのではないでしょうか。ただし、車を新車で買う場合と同じで、数千万円する物件をモデルルームでしか確認できないことは、不安材料のひとつかもしれません。

メリット

  • 入居者が同時期に入居するので比較的コミュニケーションがとりやすい。

  • 実際関わった担当者から直接話が聞ける。

  • 長期の住宅ローンが組める。

  • オートロック、監視カメラ、ダブルロック、防犯ガラスなど防犯対策が施されている。

  • 最新の設備機器やデザインが取り入れられている。

  • ハイサッシや複層ガラスなど住み心地を意識した空間づくり。

デメリット

  • 床暖房、ディスポーザーなど必要以上に設備がついている。ランニングコストが考えられていない。

  • 全体的に収納スペースが少ない。

  • マンションが未完成のときに購入を検討するケースでは、モデルルームでしか物件を確認できない。

  • 人気のある免震構造のマンションは50〜60戸で将来(20〜30年後)数億円のメンテナンス費用がかかる。

ピカピカの新築に住む気持ちよさは、何物にも代えがたい魅力です。ただ、そこにずっと住むには相応のリスクも。それは、金利リスクと、家族構成リスク。変動金利で借りる場合、このご時世です、予想外の返済額になる可能性もなくはありません。また、今は2人でも、そのうち子どもが1人増え、やがて2人、3人、と増えることも十分に考えられます。そこで新築マンション購入時にはぜひ、十数年後の生活をイメージしつつ、“転売”も視野に入れて駅・間取りをお考えください。

マンションは、「管理を買え」という格言、ご存じですか?

耐用年数が長いマンションを購入する際は、その寿命だけでなく立地や周辺環境も含めて考えることが大切です。その中でも特に注意したいのが管理全般。「マンションは、管理を買え」という言葉、聞いたことはありませんか? 終の棲家になるかもしれないマンション、共用廊下がきれいに掃除されているという目に見える部分はもちろん、管理組合の運営のされ方や長期修繕計画など目に見えないところもチェックしておきましょう。 豪華な共有施設があるマンションは相応に管理費も高い傾向にあります。

これは住み心地にもいえます。日当り、通風、熱環境、音、においなど目に見えないところをチェックすることです。トータルな視点をもちライフサイクルを考えながら検討すると良いでしょう。ただ単に比較だけに走るのではなく、こういった点にも目を配ることで、より納得感の高いマンション購入ができるのではないかと考えます。

また、新生活をはじめるにあたってはマンションの間取り設計も重要なポイントです。結婚や同棲が長続きする間取りの秘訣を以前の記事でお伝えしておりますので、こちらも参考にしてみてください。
【大好きな人と一緒に暮らせても、自分の時間って大事!】結婚・同棲ライフが長続きする間取りのヒミツを大公開

住まい選びは、生き方選び

いかがでしたか?
新築、中古のメリット・デメリットを比較してみるとどちらも一長一短。一概にどちらがいいとはなかなか言えないみたいです。

しかしっ、人生を徹底的に楽しんじゃおう!という気概をお持ちのUPGRADE読者の皆さんにわれわれ編集部からオススメしたいのは、ジブンらしく生きていくための理想の空間を、リノベーションによってつくりあげることができる中古マンションではないでしょうか!

中古にすることで浮いたお金で、ワンランク上の毎日を過ごすための家具や家電を揃えたり、引越し祝いパーティを開くほうがUPGRADE的マンション購入なんじゃないかなと思いました。

マンション購入は失敗できない一大イベントであると同時に、期待に胸を膨らませる、ワクワク楽しいものであるべきです! だからこそ、ジブンらしく生きていくためのマンション選びの一助にこの記事をお役立ていただけると幸いです。

         

新着情報

  • 2017.04.05

    ゴールデンウィーク中のお届日指定につきまして

    4月27日~5月7日にいただきましたご注文については、最短で12日後のお届けとなります。

    ご不便をおかけしますが、予めご了承の上でご注文いただきますようお願い致します。

一覧を見る